三四线房地产到底发生了什么:实地调研中部10城,一手资料!

来源: 时间:18年06月11日 作者:中信建投 陈慎

中信建投 陈慎

原题《5天10城!带您深入还原中西部三四线城市楼市!》2018.6.11

核心摘要

我们 4 月组织了中西部二线城市调研,市场如期从东部向中西部扩散。如何看待中西部三四线城市机会以及统计数据增速的下降?本周我们将调研行程继续下沉,调研了中西部 10 个三四线城市,跨越 3省,为期一周,覆盖了贵州省内的遵义、凯里市,四川泸州、遂宁、南充、绵阳以及陕西汉中、渭南、宝鸡等城市,通过拜访恒大、碧桂园、本土房企项目以及与当地销售人员交流,力求了解目前真实的三四线房地产市场情况。

 

核心内容

1) 中西部三四线城市热度如何?量价齐升,逐年升温

整体而言,我们调研的中西部三四线城市都维持了量价齐升的状态,且热度逐年升温。

 

成交规模: 四川省:我们调研的 4 个城市 2017 年成交量均相较 2016 年增长 30% 以上,2018 年根据调研情况热度仍保持。贵州省:遵义 2017 年成交量相较 2016 年增加 10% ,热度从 2017 年下半年显现,预计 2018 年成交面积增速在 20% 以上,凯里 2017 年成交量下降 1%  2018 年受益于棚改力度加强,热度明显提升。陕西省: 2017 年宝鸡成交同比上涨 18% ,汉中和渭南分别同比上涨约 40%  5.8% 

 

成交均价: 房价基本从 2017 年下半年开始加速上涨,相较所在省的省会城市滞后 6-12 个月左右。其中四川省我们调研的三四线城市涨幅明显,基本较 2016 年翻倍,贵州和陕西的几个城市涨幅也接近 60-80% 

 

去化周期: 贵州省我们调研城市 2017 年末商品住宅库存量较 2016 年下降 30% ,其中遵义市商品住宅去化周期从之前的 11 个月降为 6 个月。四川省内三四线城市的调研反馈很多区域处于无货可售的状态。陕西省我们调研城市去化周期明显下降,去化周期从原来的 10 个月以上下降至 8 个月以下。

 

信贷政策: 各地信贷政策基本维持在首套首付 30% 左右,二套首付 40% 左右,贷款利率一般上调 10-20% ,客群中买房贷款比例高达 80% 以上。公积金贷款一般一个家庭一套房额度在 40-50 万,能覆盖较大程度的房价,商贷放款速度一般 1 个月左右,相较之前周期有所拉长。

2) 谁在买?以本地改善性需求和城镇化刚需为主

我们调研的 3 个省反馈较为接近,本地改善性需求和周边县镇进城需求占比基本都在 80% 以上,纯投资客相对没那么多。刚需一般青睐 100 平方米户型,改善性需求以 120-140 平方米为主,陕西和贵州调研的城市房价基本在 7000  / 平方米左右,因此成交主力价位在 50-100 万区间,四川省调研城市由于房价较高,因此成交主力集中在 80  -120 万左右。

 

3) 去库存的动力何在?棚改、需求外溢 + 城镇化

我们调研的信息显示:四川省三四线城市的热度在一定程度上来自于需求外溢,这种外溢一是来自于成都重庆严苛的调控政策,二是核心城市房价上涨带来的财富效应,未来需要观察周边三四线城市和成都重庆的价差变化;贵州省三四线城市的动力是来自于棚改,也是三个省里棚改力度最大的,其中遵义 2017 年棚改超过 10 万户,主要以货币化安置为主,因此激发购房热情,预计未来遵义的棚改力度仍将持续。陕西省与四川省较为接近,西安市调控趋于严格,一部分需求被挤压到周边城市。之前陕西大部分城市房价多年一直处于较低水平,一方面由于供给量过剩,还有一部分原因在于当地人买房保值增值意愿不强,次轮楼市财富效应的加强,促使一部分开始加大房地产的投资意识。但是由于陕西城市人口数量较少,因此房价涨幅基本在 50-70% ,相较四川等地较低。

 

4) 补库存力度如何?品牌开发商进驻加速。

楼市的火爆带动了土地市场量价持续走高,一方面来源于开发商补库存意愿强烈,另一方面由于品牌开发商的入驻,其在管控和产品方面更有优势,因此土地成本承受力较强,随着越来越多品牌房企进驻,拿地竞争程度也有所增加,房企向周边继续拓展的意愿也较为强烈。由于之前三四线城市 2016 年处于去库存阶段,因此土地供应量较低, 2017 年去库存卓见成效,政府也加大了土地供应。随着资金成本的上升和预售条件的趋严,并购当地小开发商也是房企补库存的方式。 2017  -2018 年拿地较为集中,因为进驻三四线城市的房企都以高周转为主,因此 2018 年下半年将有较多供应,或将缓解目前供不应求的情况。

 

5) 政策是否有所变化?边际有所收紧

由于三四线城市房地产市场火爆,政府也逐渐开始加大调控力度,例如遵义开始限制网签备案数量及价格,宝鸡楼市预售证的发放逐渐趋严。但是目前调研的三四线市场仍无明显加强限购、限贷、限价、限售政策的趋势,但本地房企判断,未来如果房价继续快速上涨,不排除政府将使用更多的行政手段。

 

6) 当地的开发商怎么看未来的市场?

品牌房企纷纷入驻三四线市场反映了对未来的乐观预期。目前在一二线严苛调控政策下,三四线项目地价有优势,利润相对较厚,现金流回正速度较快,而且初始资金投入较小,县城的项目资金峰值也就 6000-7000 万,大概 60-70 套房子现金流就回正,市里面项目资金峰值会高一些,但是需求也强劲,基本上一开盘现金流就回正了。但如果后续成本上涨,房企开拓其他潜力市场的意愿较强。在城市布局上面,先站稳地级市,之后再去下沉拓展项目。在向县域渗透的时候,以小盘为主,严格控制风险。


 

 

贵州·遵义

 

城市介绍

地理位置: 遵义地处贵阳和重庆之间,往北走距离重庆 240 公里,高铁约 1 个小时,向西南走距离省会贵阳 140 公里,高铁约 40 分钟。 2017 年底修好高铁,区域联动进一步加强。

 

城市能级(人口、 GDP 和区县介绍): 遵义市属于贵州第二大城市, 2017  GDP  2748 亿,增速达 12.1% ,紧追省会贵阳( 3537 亿 YoY11.3% )。遵义 2017 年人口达 805 万人,共有 2 个区,红花岗区、汇川区以及 11 个县。红花岗区属于老城区,汇川区在新建,两者人口分别为 66 万人和44 万人,之间有一条货运铁道,未来将会改造成城际铁路,加强联系。

政府力争 2018 年全市常住人口城镇化率达 53% 以上,新增城镇人口 18 万以上。

 

产业与人均收入: 遵义市拥有航天科工集团,长征电器、遵义的烟厂还有酒厂。当地人均工资约在3500-4500  / 月。遵义的仁怀酒产量比较大,也是纳税大户,茅台酒厂待遇也不错,普通工人一年年薪8 万,还发两箱茅台,而且本地人也会投资一些小酒厂。另外一些县以产茶叶为主,人均收入也不错。未来北面还有一个工业园,会引入一些重庆的企业以及旅游业,从重庆到桐梓县开车只要 1.5-2 小时,当地文旅地产也比较火,当地房子也要卖到 6000-7000  / 平方米。遵义的农业占了全省的 1/3 ,被称为贵州省的粮仓。

楼市详情

市场量价: 2017 年遵义市地产开发投资完成 563.20 亿元,同比增长 11.19% ;全市累计批准预售商品房 1135.49 万㎡,同比增长 41.14% ,销售 1126 万㎡,同比增长 13.17% 。全市商品房库存为1242.63 万㎡,同比减少 216.64 万㎡,其中:住宅库存为 417.96 万㎡、非住宅库存为 824.67 万㎡,同比分别减少 149.51 万㎡、 67.13 万㎡。商品房去化周期为 15 个月,其中商品住宅去化周期从之前的11 个月降为 6.2 个月,保持在合理区间和可控范围内。 2018 年政府力争完成房地产开发投资 660 亿元,商品房销售面积同比增速达 20% 以上,加速消化商业商务用房库存量。

 

成交价格: 房管局统计汇川区最近住宅售价 6100  / 平方米,茅台县 5000 多元 / 平方米,红花岗区5000  / 平方米,新蒲新区差不多 5000  / 平方米,最近又新拍了地,未来很可能到 6000 多元 / 平方米。遵义的价格上涨主要从 2017 年下半年开始,目前价格均相较 2016 年提高 1000-2000  / 平方米,目前市场仍较为火爆,新蒲新区基本上已经基本没货,每次推出来就很快去化完毕。

 

客群结构: 以调研的项目为例,改善型较多,占比 60% ,周边县镇占 30% ,投资客 10% 

 

土地市场: 2016 年土拍价格只有 1500  / 平方米,但是 2018  3-4 月拍地已经到 2900  / 平方米,地价房价的正向反馈非常明显。

 

信贷与政策: 首套房首付比例 30% ,二套房首付比例 40% ,贷款利率上浮 10%-15% 。近期遵义成交数据显示有所疲软,可能与房管局限制网签有关,比如恒大城项目,一天只给过 2 户,而且价格高了不给签,虽然没有一个正式的文件,但存在一定的维稳要求。

 

棚改力度: 遵义市棚改力度比较大,也是楼市火爆的一个重要原因, 2017 年遵义棚改 10 万户,完成投资 186 亿元,货币化安置比例较高。 2018 年城镇棚户区改造计划任务 78821 户, 2018-2020 年仅汇川区就有 11 万户的待改造区域,红花岗区上海路改造,预计未来投入 50 亿元进行棚改, 2018 年开始逐渐进行。

 

品牌开发商入住情况: 目前入驻遵义的品牌开发商为碧桂园、恒大、保利,金科 2018  3 月拿地,预计未来将有更多开发商进入。

调研项目:遵义恒大城

项目介绍: 恒大城位于汇川区核心地位,周边有 20 多家企事业单位已经逐渐搬迁过来、包括汇川区政府、检察院、法院、供电局,公安局,人民医院等,而且周围有遵义比较好的学校,航天小区和航天初中。

 

产品结构: 洋房最小户型为 107 方,最大 216 方。 2017 年底开的 2 栋高层,产品 90-160 平米,全部为精装交付。

 

该项目是恒大进入遵义的第一个项目,为收购项目, 2011 年收购价在 5 亿。总体项目 117 万方,已经开发了 40 万方,分 3 期,一、二期以洋房高层为主,已经全部基本售罄。一期是在 2011 年开盘,是恒大进入遵义的第一个品牌开发商,一期楼王价格在 8000  / 平方米,旁边的基本在 6000  / 平方米。之后二期 2013-2014 年开的高层有一些降价,基本在 4000-5000  / 平方米, 400 多套,目前只剩尾盘。

 

目前在售的是 388 套洋房和 100 多套小高层,洋房仅剩 7-8 套, 2017  6 月份开盘,之后越买越好,当时开盘 6500-6800  / 平方米,现在价格是 8500  / 平方米左右。 2017 年底开的 2 栋高层,开盘的时候价格在 6200  / 平方米,现在已经到 7000  / 方左右。

 

客群结构: 市区来买房的改善型较多,占比 60% ;周边县镇占 30% ;重庆来的投资客 10% 。之前洋房投资客比较少,现在 2 栋高层以重庆投资客为主,占比 10% 


 

 

贵州·凯里

城市介绍

地理位置: 凯里市位于黔东南州,距离贵阳以东 200 公里,高铁约 1 个多小时。

 

城市能级(人口、 GDP 和区县介绍): 黔东南州 2017  GDP  972 亿,增速为 5.2% ,排名贵州省内中下游。黔东南州常住人口 350.74 万人,常住人口中少数民族人口占总户籍人口的 80.3% ,其中苗族人口占 42.5% ,侗族人口占 29.5% 。目前凯里常住和流动人口加起来差不多 50 万,当地人以苗族和侗族居多。凯里市目前分为三块,主城区为中心,西南为开发区,有高铁南站;东北方向以三棵树为中心大力建设,目前黔东南州的公检法都在三棵树区。

 

产业与收入: 凯里市目前工业较少,主要以旅游业为主,2017年获得全国文明旅游城市之后,城市发展速度是很快的。目前人均收入差不多2000-2500/月。

楼市详情

市场量价: 市区价格 5500-6500  / 平方米(毛坯),凯里对毛坯接受程度比较高。开发区原来价格3000  / 平方米,今年已经逐步涨到 4000 多元 / 平方米;三棵树价格也逐步提高,恒大城从原来5000  / 平方米卖到今年的 6000  / 平方米。 2016-2017 年凯里市住宅供应与成交基本维持在 100万方的水平,根据凯里市统计局统计, 2017 年商品房屋实际销售额 54.67 亿元,下降 22.80% ;实际销售面积 121.36 万平方米,下降 20.6% ,其中住宅销售 104.56 万平方米,下降 1.03% ;年末待售面积为 11.24 万平方米,下降 27.62% 。之前国家去库存,带动房价温和上涨, 2017 下半年由于开发商进入,土地市场火热,对房价又了进一步的推动。现在凯里也限制别墅的开发,因为容积率低,市场整体库存已经不多,因此政府希望推盘和未来人口的增量有一个匹配。

 

客群结构: 以调研项目为例,目前客群结构以当地企事业单位为主,因为有公积金可以贷款,一套房公积金贷款最多可以达到 50 万。当地市区改善性的占比 60-70% ,周边进城的人群占 20-30% ,剩下10% 为其他地方投资客。

 

信贷政策: 目前首套首付 20% ,二套首付 30% ,商贷在基准了利率上浮 10% 。目前贷款和全款比例为 9:1 

 

棚改影响: 2017 年棚改较少,主要是从 2018  2  3 月开始。 2018-2020 年整个凯里有 4 万的棚改待拆迁改造计划, 2018 年计划投入改造资金约 224 亿元,改造 25049 户,改造面积 337 万平方米。棚户区改造以货币化安置为主,面积在原有房子基础上乘 1.6 ,价格按照市场价格计算。因此造成了市场现在热度非常高,市区里面几乎无房可卖,基本上现在有新推出的盘都不愁销路。

 

品牌开发商入住情况: 目前入驻凯里的品牌开发商为碧桂园、恒大。碧桂园已经在凯里有三个项目。

 

土地市场: 以碧桂园为例,目前在凯里有三个项目,目前第三个项目最近才拍的地,价格在 350  /亩,第二个项目拍地的时候价格 210  / 亩。


调研项目:碧桂园江湾一号

项目介绍: 项目位于主城区边缘,开车 10 分钟可以到市区。 2017  6 月开盘,总建面 26 万方,容积 1.1 ,绿化高达 35% 以上,项目是电梯洋房以及联排双拼别墅。目前 500 多套别墅基本售罄,价格在 8500-1.3  / 平方米。洋房户型 120/140/180 ,一期的洋房也已经售罄。


目前在售的是二期洋房共 300 多套,预计今年 8 月份清盘。价格是 6000-6900  / 平方米,带精装修和送车位。最近刚出 100 多套 120 平米的房源,一天时间认筹就达 40-50 人。开盘的时候售价为4900-5200  / 平方米,不到一年时间已经有 1000  / 平方米的涨幅。


四川·泸州

城市介绍

地理位置: 泸州位于成都以南约 300 公里,重庆以西 200 公里,目前仍未通高铁,交通较为不便。未来高铁已经在规划,预计未来 3 年左右通车。

 

城市能级(人口、 GDP 和区县介绍): 泸州 GDP 增速全省第一,为 9.1% 左右,总产值 1596 亿元,排名四川省内第 6 ,发展势头好。泸州户籍人口约为 508.42 万人,常住人口 424.58 万人其中城镇常住人口 183.8 万人,乡村常住人口 240.78 万人,人口城镇化率 43.29% 。下辖四县三区,主城区由龙马潭区和江阳区,泸州依托长江、沱江两江进行发展,沱江以南为江阳区,以北为龙马潭区。高端住宅均在江阳区,所有市政、教育、医疗、商业配套都在此发展。龙马潭区定位为高铁物流区,主要为长途交通出行、物流集散、商务贸易。

 

产业与人均收入: 泸州拥有轻工业园区、重工业园区、集散物流港区、另外还拥有主打免税关口的四川三个自贸区之一。还有非常出名的酒业园区,泸州老窖、泸州郎酒等。郎酒是在古蔺县,依靠郎酒可以带动一整个县的发展。泸州还有一个名字叫酒城。当地人均收入约 3000  / 月。

楼市详情

市场量价: 泸州市房价呈顺时针发展,江阳区的西部房价最高,该区域内现在房价约 9000  / 平米,去年 7000  / 平米左右,前年 5000  / 平米左右。龙马潭区因为自贸区落地,房价有所上涨,仅次于城西,前几年 4000-5000  / 平米, 17 年毛坯房大概 7000  / 平米。泸州商办的旅游景区房价上涨到 6000-7000  / 平米左右。 2017 年泸州商品房住宅销售面积 586 万方,相较 2016 年增长 27.6%。城市库存下降明显,到今年春节的时候,整个泸州存量也只有不到 8 个月,龙马潭区的可能连 4 个月都不到,江阳区存量现在都不到 3 个月。

 

未来供应与需求: 到现在为止,整个江阳区供不应求,政府现在推地的节奏很快, 5 月的 31 号会有17 宗地推出来,上个月也推了有 7  8 宗地,加上这部分最快要到今年年底,慢就是明年,就会转化成商品房供应出来。去年整体推地也就十多宗。

 

客群结构: 泸州本地人占 80% ,成都、重庆人占比 15% 左右,另外 5% 为投资者。客户以居住改善性购房居多,内生性增长为主。另外还有因为成都买不了房,所以回泸州买,即返乡置业,周边县城也有很多进城买房。

 

土地市场: 2014-2015 年房地产市场比较低迷,所以城西将近 5 年没有土地拍卖,包括恒大城、金科、翡翠滨江等都是去年拍的地块,当时恒大楼面价为 1700  / 平米左右,楼面价现在来看利润很厚。上个月在城西核心区域拍 8 宗地,楼面地价在平均 3600-3800  / 平米。去年同期城西土地交易 1宗,今年 10 宗,成交出现放量。

 

信贷与政策: 首套房首付 30% ,二套房首付 40% ,基准利率 4.9% ,首套上浮 15% ,二套房上浮25% 。整个楼盘按揭客户占 95% ,首付比例集中在 30-40% 。目前泸州无限购政策,但是在限制备案价,备案比较困难,但是不会影响销售,不影响办按揭。

 

棚改力度  2016 年泸州市新开工危旧房棚户区改造 8263 户,其中货币化安置 3426 户;农村危房改造 13696 户全面竣工。 2017 年进一步提高货币化安置比例, 2017 年全市计划改造危旧房棚户区9000 户,其中货币化安置 4500 户。远期规划 2020 年底前泸州市基本完成棚户区 35378 户改造任务,三区和泸县棚改货币化安置比例力争达 100% 

 

品牌开发商入驻情况: 15 年之前泸州还是以本地开发商为主, 15 年之后全国各大开发商入驻。恒大15 年进入泸州并且深耕,像广东敏捷地产、蓝光、绿城、绿地、保利、旭辉都看好泸州市场,来参与过土地竞拍。

调研项目

1 )项目介绍:泸州 · 恒大城

整个恒大城是在泸州的城西片区,项目具体位置信息为康城大道二段,西南康健城正对面,这里是泸州重点发展的沱江新城区域。泸州的规划目标是 200 万城市人口和 200 万平方公里区域面积,目标实现需要依靠沱江新城和长江生态湿地新城带动区域发展,恒大城就是位于沱江新城的中心区域位置,项目定位偏于刚性需求、改善需求之间,小区品质属于高品质楼盘,户型偏向于刚改,面积在 90-140 平米之间。整个小区总共 4800 套,已开盘的去化达到 80% 。一期已售罄;二期开盘两栋 500 多套,小户型一个多月全部售罄,大户型还有 40% 存量,加起来二期开盘去化达到 80% 

 

恒大在泸州共有 5 个楼盘,恒大在 2015 年进驻泸州,第一个项目是玉锦湾,去年一年新增加三个楼盘,其中恒大城去年 7  30 日开盘;恒大华府 2016 年底拿地,去年 5 月开盘;恒大御景半岛 10 月开盘,恒大年底还在泸县拿了一块地。恒大城共 56 万方,御景半岛 54 万方,华府 26 万方。

 

2 )项目介绍:金科·博翠湾

项目是在城西,属于江阳区。 2017  8 月份该项目的拿地价为 3400  / 平方米。今年春节期间,一期总共推了 600 多套,现在一期差不多已经售完,只剩几十套,马上开二期。 洋房 均价也是 11000 / 平米。高层是 8600  / 平米,所以说整个下来楼盘均价是过万。春节后到现在销售比较平稳, 4 个月平均一个月 1.5 个亿,一个月80-90套房子左右,现在 300 套已经卖了 220 套。


四川·遂宁

城市介绍

地理位置: 遂宁位于成都以东 180 公里,高铁直达时间约为 1 小时左右。

 

城市能级 (人口、 GDP 和区县介绍):遂宁 2017  GDP  1138 亿,增速为 8.3%  GDP 排名处于四川省中下游。 2017 年遂宁户籍人口为 370 万,其中城镇人口 101.66 万人,乡村人口 267.82 万人,年末常住人口 323.59 万人,下辖两区三县,船山区、安居区、蓬溪县、射洪县、大英县。河东区域属于当地发展的新区,发展始于 7  8 年前,现在人口陆续进入,属于遂宁市当地人认可的高端区域。现在市政府的四大班子都已经引入到了河东片区。河东分两期开发,河东一期现代服务业的一个聚集区,百万级的配套已经在投入使用了,例如万达广场会展中心、东旭锦江酒店等,河东二期现在是一个发展的一个阶段,现在政府着重打造的一个区域,就是现在的北延东扩的一个形式。往南走是高新产业园区、物流港片区。

 

产业与人均入: 遂宁没有具体的一个产业为主,主要就是物流港那块区域有一个工业园区,包括大型的的贸易都是在物流港那个片区,遂宁当地基本工资的话大约在 2000 多元 / 月。

楼市详情

市场量价: 在最早河东刚刚开始发展的时候, 07 年基本上是均价 2000  / 平方米出头,,后来配套逐步改善,房价到了 3000-5000 多元 / 平方米, 2016 年底的时候河东片区均价是 5200-5300  / 平方米, 2017 年下半年开始房价快速上涨,一个原因是遂宁前年到去年初的八个月市场上没有新项目过规划,都没经过报批。所以市场上的货量供给非常不足。目前电梯高层刚需的话是在 1 万元 / 平方米以上的,最低的话就是 9000 多元 / 平方米。 16  17 年供给基本上达不到客户的一个需求,需求量大一些,所有河东的楼盘开盘基本上都基本售罄。

 

客群结构: 受成都调控影响,因此需求向周边非常近一百多公里这个地区扩散,这部分需求占比约 1/3-1/4 ,主要以市区内改善性需求为主,投资占比不足 10% 

 

土地市场: 11  12 年的时候拍地相对多,中间是一个平缓期,然后再 16  17 年相当于是一个回升期。最近在河东核心万达广场旁边拍地成交价是在 680  / 亩,所以基本上开盘至少 10000  / 平方。今年在河东地方拍了一块,物流港那边两三块地,物流港那边的话现在已经拍到了 400-500  / 亩多。去年到今年河东片区的拍地 2  3 块,这一块区域基本成型,空地很少,现在主要发展的就是河东二期往永兴方向走。

 

信贷与政策: 不限购,认贷不认房,比较宽松。现在首付是三成,套房是四成。商贷的利率的话现在首套房上浮 15% ,二套房是 25% 。买房的人基本上都是贷款。利率上浮并没有影响购房热度。

 

品牌开发商入驻情况: 品牌开发商包括保利、碧桂园等,其他的知名本地开发商例如置信、正黄等。

 

未来判断: 主要看政府政策的导向。目前来看,近半年量价都会上扬。政府可能会有一些调控,例如预售条件等。尤其对于中小开发商的影响较大。土地供应方面,碧桂园入驻前供应较少,入驻后供应相对增加,物流港片区接下来会有较高的土地供应。根据我们调研反馈,前年遂宁总市场成交 180 亿,去年150 亿,今年到目前将近 100 亿,预计会突破 200 亿。

调研项目

1 )项目介绍:保利养生谷

保利养生谷位于河东片区,占地 2862 亩,其中公园打造的区域 2300 多亩,住宅 500 亩。

保利养生谷 17  6 月份开盘,洋房区现在已经封顶,别墅区基本售罄。别墅的话有 400 套左右的,别墅分为三种产品,一种是叠拼别墅,一种是联排别墅,还有这一排的一个独栋别墅。叠拼别墅价格基本上都是在 11000 左右的一个成交价,联排别墅价格是在 12000 左右的一个成交价,独栋别墅成交价是在一万五六左右。目前正在销售二期,也是洋房跟别墅的两个组团,二期洋房是 500 套左右,现在已经去化了一半。一期洋房去年 6 月份的价格是在 5000 左右,今年均价是达到了 8000 多。二期首批次推出来是在今年 4  21 号,价格是在 8600 左右。

 

2 )项目介绍:碧桂园·中环壹号

项目位于物流港片区,距离老城区较远,这个区域是刚需板块,乡镇客户为主,安居区为主力,安居区总人口将近 80 万。项目一共 150 万亩地,总建面 30 万方,总货值 23 亿,总共 2890 套,分两期开发,首批次推了 1-6 号栋,推盘当日 4  7 号全部去化完, 7 号栋在五月一号推全部卖完。整体均价 6666 / 平,现在最新整体均价 7300  / 平,已经有所涨价。

 

碧桂园的入驻也带动了整个区域价格板块的上涨。土拍也迅速上涨,最新到 3700  / 平。本项目是去年7 月拿的地,价格大约 1400 多元 / 平。去年 7 月到现在,拍了 5-6 块地。价格从 3200-4700 左右元 /平。

 

产品结构: 主要以县镇进城改善型刚需为主。项目的产品 92 平三房占比 32%  107 平三房占比37% ,刚需产品印证了市场的需求。而偏改善型需求的产品,去化相对慢一点。这个项目 39 万方的体量,供需计划是今年一年全部清盘。


四川·南充

城市介绍

地理位置: 南充位于四川省东部,距离成都 250 公里,高铁直达 1.5 小时左右。

 

城市能级(人口、 GDP 和区县介绍): 2017 年南充 GDP  1828 亿元,位居四川省第五名。2017 年末户籍总人口 732.69 万人,是四川省第二大人口大市,市区人口 205 万,城镇化率 46.5% 。辖 3 个区(顺庆区、高坪区、嘉陵区)、 5 个县(营山县、西充县、南部县、蓬安县、仪陇县),代管1 个县级市(阆中市)。顺庆区为老城区,几乎无新房源,嘉陵区以高层为主,高坪区偏洋房别墅。

 

产业与人均收入: 人均月收入 2500-3000 元左右,但普遍有副业等额外收入,对客户群体来说,普遍会认为住房作为不动产,将来在转卖,转租,转售,贷款或者作为传承角度都可以作为一个更好的投资方式。 2017 年全年城镇居民人均可支配收入 28333 元,比上年增长 9.0% 

楼市详情

市场量价: 根据克而瑞的数据, 2017 年南充市新建商品房销售面积 578.66 万平方米,同比增长43.1% ,其中住宅销售面积 499.91 万平方米,增长 37.3%  2018  1-4 月,全市商品房销售面积225.96 万平方米,同比增长 56.2% ,其中住宅销售面积 202.93 平方米,同比增长 54.7% 。价格层面, 2017  10 月份,清水房 5000-6000  / 平方米, 11 月开始逐步涨价,其他项目开盘均价 7000多元 / 平方米,现在整个南充高层清水房均价 8000-9000  / 平方米。南充存在货量不多,客户量较多的供不应求状况,现在市场情况基本上都已售罄,别墅可能仍有库存,高层基本都是售罄。

 

客群结构: 根据克而瑞统计,南充房地产市场购房客户主要为市区刚需和刚改自住需求,占比达到70% 以上,其余则是南充各区县的购房者。来自成渝其他城市例如成都、重庆以及外省市的客户几乎很少。

 

土地市场: 去年供地数量较多,位置好一点的在市区里面楼面地价到了 4000-5000  / 平方米,今年2-5 月全市还没有土地拍卖。

 

信贷与政策: 首套房首付 30% ,二套房首付 40% ,不能存在房贷、车贷、商业贷款以外的其他不明贷款,利率大概上浮 20% 以上。在南充允许公积金贷款买房,只是有些项目需要封顶手续较慢,两个人的公积金最高能贷款 40 万。南充调控政策逐渐趋严,比如合同签署之后不得变更,防止投资客户炒房,抑制房价过快上涨;另外开发商在拿预售许可证的时候,政府会对房价有一定的要求,防止房价过高。

 

棚改力度 :现在南充北部国际会展中心正在拆迁,拆迁政策方面,今年有一定不同,以前是拆房返房或直接给钱补偿,今年是拆迁之后让居民先买房,凭合同获得补偿。

 

品牌开发商入住情况: 最早有蓝光、绿地、万科、恒大,最近新进的是融创( 18 年)、金科 、中梁。

调研项目

项目介绍:恒大悦龙台

恒大深耕南充,总共有 10 个项目。 2011 年恒大入驻南充,首先在顺庆区金鸡河拿下恒大绿洲(高层基础项目),第二个项目在嘉陵区打造恒大城(全高层), 2017  6  7 月份开盘,开盘价格在 7000-8000  / 平方米左右,现在的价格在 9000-10000  / 平方米。第三个项目就是恒大悦龙台项目(纯洋房别墅)。项目位于高坪区核心,于五年前开始打造,跨江东进以江为轴的政策指向高坪区,如今发展最快,空间最大,物业配套最为齐全。一期 175 亩地,户数只有 838 户,现在还剩下 5 栋洋房,额外还有一些别墅;后期还会有二期约 200 亩地,户数大约 1100-1200 户(两期共 393 亩地,户数共 1900多户)。


项目 2017  3  4 月拿地, 12  1 日正式销售。楼面地价在 2000-3000  / 平方米左右。开盘均价 8800  / 平方米,目前均价已经在 9700  / 平方米。


 

四川·绵阳

城市介绍

地理位置: 绵阳距离成都市以北约 120 公里,高铁 40 分钟可达,东距重庆 300 多公里,北距西安700 公里,与广元市、南充市、遂宁市、德阳市、阿坝羌族自治州和甘肃省陇南市文县接壤,是连接甘肃和陕南的重要城市。

 

城市能级(人口、 GDP 和区县介绍): 绵阳 GDP2000 多亿,四川省第二,下辖 3 区(涪城区、游仙区、安州区)、 5 县(三台县、盐亭县、梓潼县、平武县和北川羌族自治县)、 1 县级市(江油市)。到 2017 年末,全市总户数 206.94 万户,户籍人口 536.82 万人,常住人口 483.56 万人,常住人口城镇化率 51.01% 

 

产业与人均收入: 绵阳有中国核物理学院,是国家直属的科研机构,有十多万人,绵阳还在打造一个国家级的一个工业园,集中在高新区,因为高新区是一个传统的一个工业区,以前有四川长虹和一些军转民的一些企业,现在很多外地的企业过来,打造工业园。绵阳教育水平较高,消费水平不算特别高,现在绵阳高考上 600 分的已经超过成都。绵阳主要是三个学校,第一个是绵阳中学,在全国高中排名 20 几位,还有南山中学,还有一个东城中学,这三所学校每年上北大清华的人数跟成都基本上持平了。人均收入在 3500-4500  / 月。

楼市详情

市场量价: 12  13 年价格基本上在 5000  / 平方米左右。绵阳市在 12-15 年基本上属于去库存的阶段,整个绵阳的库存供销比完全不平衡。从 14  15  16 年政府基本上没有什么新供应土地。现在土地供应相对来说还是比较合理的。 17 年差不多去化 200 多万,比 16 年的 100 万左右明显上涨,预计今年去化将达 300 万平。 

 

价格方面,目前经开区的房价在 8000-9000  / 平方米左右,河东基本上接近 1 万元 / 平方米,传统意义上的市中心 12000  / 平方米左右。

 

未来供应与需求: 未来供应主要集中在经开区,恒大、领地、中粮都有参与。这两年供应明显的增加,因为地势相对平缓一点,供地相对来说比较充足。恒大在经开区拿地的楼面价已经达 3000  / 平方米左右。

 

客群结构: 本地人占到 70% 左右,以本地的内需改善型的客户为主,主城区家庭基本上已经有两套房。外地人占到 30% ,外地人主要是郊县、广元等地区。

 

土地市场: 2017  12 月四块地出让,在售盘很多都是绵阳本地开发拿到的,通过合作方式来做,绵阳有一个特点就是本地企业较多,它们手上囤积的资源较多。因为绵阳原来很小,现在绵阳整个扩张比较快,会往周边发展,周边原来都是工业用地,因此土地变性的情况较多。现在基本上没有可以拿出来拍的土地,合作和股权转让方式的比较多。

 

信贷与政策: 首套 30% ,二套 40% ,基准利率上浮 15-25% ,银行政策有收紧的一个趋势,政府网签限价还没有收紧趋势。一般的情况下,网签完之后, 15 天左右回款。

 

棚改力度 :目前来说棚改力度不大,前几年是做了一些大批的棚改,但是这几年还是没有多大影响,本质上还是城市内生性的需求。以前绵阳很多军工企业,很多军工厂当时拆迁腾地。

 

品牌开发商入住情况: 以前的大开发商非常少,只有东原、华润,从 16 年开始各大开发商进入,因为16 年市场开始火热,在成都拿不到地的时候,基本上就布局绵阳。绵阳的主力楼盘还是在经开区,因为那边环境相对稍微好,包括恒大、中粮、领地、万达,本土的房企以及中水电基本上都在经开区。

调研项目

项目介绍:东原·观天下

项目位于绵阳市游仙区,距离老城区市培城区中心就是一条大桥的距离。整个小区的所有的配套都已经完善了。项目连续三年都是销冠。整个项目上分为五期开发,一期香屿,二七长洲,三期长岛,四期观天下, 1  4 期现在基本上都已经售罄了。 4 期是 17  1 月份开盘,共 2176 套截止今年都已经清盘了, 17  1 月月份开盘价格是 5400 多元 / 平方米,现在毛坯房均价已经涨到 9500  / 平方米左右,最后两栋楼有 890 套,目前已经出售了大概是 500 套左右。 5 期今年 2  10 号开盘, 2  3 4 号楼已经售罄,现在主要是 5 号楼, 5 号楼大概 290 套房子,三个亿的货值,现在只剩两栋,这两栋的价格起码都已经过万了。

 

产品结构: 主力户型是 106  154 平米,面积段最多的是一百三十四、一百三十左右平米的户型,最后一期主要是以改善型的客户为主,面积设计的相对说大一点,赠送面积大概在 12% 左右。

 

客群结构: 5 期是以改善型的客户为主,客群主要是涪城区,第二个就是我们项目周边的游仙区的客户以及九院客群。


陕西·汉中

城市介绍

地理位置: 汉中是位于陕西南部,是陕南最大的城市。距离西安约 300 公里,目前高铁去年底修通,到西安高铁 1.5 小时,到成都为 2.5 小时。

 

城市能级(人口、 GDP 和区县介绍): 2017 年汉中 GDP  1333 亿元,同比增长 9.6%  2017年底常住人口为 344 万,下辖 2  9 县及 3 开发区。主城区为汉台区,市政府集中于此,人口约 50万人,南郑县 17  8 月撤县设区。

 

产业与人均收入: 汉中市旅游、资源竞争性一般,以一产和三产为主,原来由于地理因素城市比较闭塞,二产不是很发达,但在陕西属于自然环境宜居地,生活习惯更贴近巴蜀区域。汉中市平均月收入大概在 2500  / 月左右。

楼市详情

市场量价: 汉中在大品牌开发商入驻之前市场还没有打开,市场热度大约在 2017  7  8 月份才开始启动,目前主力打造的河滨新区的房子 15-16 年不到 4000  / 平方米, 17 年房价在 5000  / 平方米以下徘徊, 18 年大概达到 6000 多元 / 平方米,涨幅较为明显。 2017 年汉中商品房网签面积 171万平方米,首次突破 170 万方,成交金额 67 亿元;其中住宅网签面积 147 万平方米,占比 85% ,商业网签面积 25 万平方米,占比 15% 。截至 2017  12  31 日,汉中市中心城区商品房库存面积231 万平方米,住宅库存共 10655 套,面积 105 万平方米,相比 2017  1 月份住宅库存 13918 套,面积 138 万平方米,下降 3269 套,面积下降 33 万平方米。

 

客群结构: 汉中市整体选择三房户型多一些,本地人基本已有一套房,刚需主要为婚房( 30-40% ),改善性需求包括二胎换房( 20-30% )。绝大多数客户是汉中本地人,本地约占 80% ,外地人主要来自陕西西安,四川广元、成都。

 

信贷与政策: 首套房首付 30% ,利率上浮 15% ,二套房首付 40% ,利率上浮 20% ,放贷周期恒大较快为 2 周。预售条件目前规定基本上在地基打好,出地表十层或几层以上才可以预售。

 

棚改力度: 2017 年汉中市棚户区改造完成新开工 15939 户,共到位棚户区改造政策性融资 46.8 亿元,棚户区改造货币化补偿安置 11433 套,货币化安置率 80.97% ;政府投资的租赁性保障房累计分配入住 3.71 万套,位居全省第一。

 

品牌开发商入住情况 :已有恒大、新城、碧桂园、雅居乐、绿地,滨江新区自 2014 年开发打造,区内包括汉中市 CBD 万邦时代广场,当前区域内品牌开发商较多,包括恒大、碧桂园、新城控股等。

调研项目

1 )项目介绍:恒大帝景

项目位于汉中市核心居住区滨江新区,周边医疗教育资源先进,配套设施齐全。占地 113 亩,建筑面积20.3 亩,规划共 10 栋高层, 10 栋洋房, 1084 套房源,。 2017  10 月底开盘,开盘价高层最低6000  / 平方米以上,最高超过 7000  / 平方米,洋房分平层、底跃、顶跃, 9000-15000  / 平方米不等(平层不到 10000 ,底跃 15000 );目前高层均价在 7600-7700  / 平方米,洋房全部售完。预计清盘时间在今年 8  9 月份,前期 1000 套房源超过 1000 人认筹。

 

恒大在汉中最早的项目是南郑县的恒大城,入驻时间为 2011 年,占地不到 200 亩;恒大帝景是第二个项目, 2017  6 月拿地;第三个项目 2018  4  5 月拿地,占地大约 300 亩。汉中市碧桂园目前为止共两个楼盘,刚刚入驻,均位于恒大楼盘旁边。

 

2 )项目介绍:新城吾悦广场

2017  11 月拿地,总建面 56 万平米左右,自持商业占地 9 万平米,可售商业大概 4 万平米,剩下基本都是洋房和高层住宅,项目为毛坯。自持物业与可售物业比例不到 1  5 。目前项目还在蓄客,自18  1  28 号开始,住宅已蓄客 4700-4800 组,商业已蓄客 2200 多组,初步计划住宅 6 月中下旬开盘,预计两年( 2020 年)去化完毕,商业 2019  11 月落成。

陕西·渭南

城市介绍

地理位置: 渭南位于西安以东 80 公里,目前高铁直达 20 分钟,车次较多,地理位置上类似于上海—昆山。

 

城市能级(人口、 GDP 和区县介绍): 渭南市 2017  GDP  1656.62 亿元,同比增长 8.3% ,高于全省平均增速 0.3 个百分点,排名在陕西省位居中游。渭南约有人口 500 多万,市区其实只有 40万,蒲城县 80 万人口,大荔县 80 万人口,底下下辖的县比较多,估计人口都集中在郊县。从规划的人口系数来看,渭南市规划人口系数到 2020 年要达到 800 

 

产业与人均收入: 渭南之前工业基础较为薄弱,以轻工业和煤炭为主,现在慢慢的经开区发展,最近落户一个 3D 打印基地,是国家重点扶持的一个企业。今年渭南市招商引资,也是陕西省重点扶植,总共22 家企业落户,大多数都在经开区渭河以北,上海的申通客车制造工作现在就有。市区居民多为厂矿职工为主,本地的收入约为 2000-3000  / 月。

楼市详情

市场量价: 渭南房价目前毛坯基本上就在 5000-6000  / 平方米之间, 2017 年的价格在 4500  /平方米左右, 2016 年的话也就 3000 多元 / 平方米,相当于一年涨 1000 块。价格上涨主要从去年 4月份之后,也就是碧桂园等品牌开发商来了之后。之前渭南好多售楼部卖了 5  6 年房子还没卖完,当时平均上都是价格 3200-3300  / 平方米。

 

2017 年渭南市住宅成交 10804 套,相较 2016 年的 7354 套大幅增加。 2017 年底全市商品房待售面积113.03 万平方米,同比下降 14.9% ,待售面积较 2016 年末减少 19.83 万平方米,去库存成效显著。从投资总量看, 2017 年渭南房地产开发企业完成投资 113.81 亿元,同比增长 17.4% ,较三季度提高26.1 个百分点,高于 2016 年同期 17.8 个百分点,房地产开发投资升温趋势明显。

 

未来供应与需求: 恒大即将开盘,本地开发商的项目如鸿基·紫御观邸、宏帆广场、上上国风(售完)、华盛城等,高新区还有一个富力,五个盘加起来总量上万套。另外,融创在东部树林拿地 400亩。需求方面,渭南每年的人口有在增长,近年逐渐加速,其次在政策的主导方向上看,现在渭南市各乡镇,就是临近临渭区的下辖 20 多个乡镇,今年拆城中村 13 个,下辖乡镇学校小学全部收编了,只有偶尔一两个学校例外,所有的学校全部集中到整个市里面来,孩子要上学,只能来市里。

 

客群结构: 职工的购房能力较弱,所以购房者要么就是政府机构、私营业主,要么就是无房刚需,还有就是拆迁户。以调研项目客户为例,在买房之前平均已经拥有 2 套到 3 套之间。房子基本都是在市区里面。在人群中贷款买房比例较高,约占到 80% 

 

土地市场: 各个区域都不一样,市府核心区周边是最贵的,拿地价 200 多万 / 亩,高新区可能就 150 / 亩左右,东郊附近可能就 100-130  / 亩、经开区可能 80  / 亩。目前核心区地炒的最高的时候390  / 亩,楼面地价算下来都已经 3000-4000 块了,未来如果房价价格不能持续上涨,成本压力会比较大。

 

信贷与政策: 目前首套房首付 30% ,二套房首付 40% ,贷款利率为基准利率上浮 10-20% ,贷款下来 1 个月左右能下来。

 

棚改力度: 整体来说棚改力度不大,根据 2017 年规划,渭南临渭区公布了城市改造项目规划,总数量达到 17 个,拆迁户数达 10129 户,其中货币补偿户数 4955 户,建设安置 2250 户。货币补偿安置占比 48.9% 

 

品牌开发商入住情况: 碧桂园 2016 年进来之后,现在恒大、中海、保利、融创、蓝光、富力还有宝能全都进来了。动作最快的是恒大,恒大是去年 11 月拿的地,马上将要开盘。

调研项目

项目介绍:渭南翡翠传奇

目前碧桂园在渭南有两个项目—翡翠传奇和翡翠华府,都位于市府核心区。 2016  150  / 亩拿的地。翡翠华府项目有 80 亩,总共 1200 户, 2017  4  22 日开盘,到 2017 年年底已卖完;翡翠传奇项目是 150 亩, 1900 多户,首批是 500 套,目前蓄客情况差不多已经有 1000 多组客户。翡翠华府项目是 2016  11 月拿的地, 2017  4 月开盘,开盘销售 6 个多亿,翡翠传奇目前价格基本上大部分都是 6000-6500  / 平方米,最贵 7000  / 平方米。


陕西·宝鸡

城市介绍

地理位置: 宝鸡位于西安市以西约 150 公里,开车 1.5 小时,高铁 1 个小时直达,位于关中平原经济带枢纽。

 

城市能级(人口、 GDP 和区县介绍): 2017 年宝鸡 GDP  2179 亿,同比增长 8.7% ,高于全省平均增速 0.7 个百分点,排名在陕西省位居中上游,仅次于资源城市榆林和西安的卫星城咸阳,是陕西省第二大城市。总人口 380 万人,集中分布在金台区、渭滨区、陈仓区、陇县、凤县、千阳县等 7 个县区,前个三区人口约为 150 万人。宝鸡老城区为金台区,目前市政府搬迁到渭滨区,由于宝鸡南北都是山,因此整个城市的发展方向为东扩。宝鸡的政府改造决心还是挺大的,河堤公园还在修,路也在修,除了没有地铁的规划,但是和周围县域之间的高速道路、铁路都在修,正在加大城市的建设力度。

 

产业与人均收入: 宝鸡人均收入大概在 3000  -3500  / 月左右。宝鸡有几个大厂,比如宝泰、卷烟厂、钛金属、军工厂等。

楼市详情

市场量价: 去年以来市场热度逐渐升温,每平米上涨 1500-2000  / 平方米左右。过去市场不涨的原因在于: 1 、供地多; 2 、市场无序,开发商拿地还没建就开始卖了,有图纸就卖。也缺少品牌楼盘。本土的都是小项目,一般就是 4-6 栋。恒大的 100 亩盘, 7 个月就基本卖完了,不到 1000 套房;新城60-70 亩的盘,毛坯 6500  / 平,首推 200 套不到 2 小时就卖完了。

 

未来供应与需求: 虽然本土开发商囤有二手地,但是地不大,老城区没有地,只有在渭滨区打造的高新区有地,靠买旧厂进行改造拿地。原先本土开发商资金实力不够,因此会转嫁给品牌开发商,时间周期也会有的,所以供应的量也没有太飞跃。许多开发商来了以后都往下一级县镇去拿地,就是因为合适的地太少了。

 

客群结构: 本地人因为前期没有购房投资意识,所以每家差不多只有 1 套房,而且还是那种低层的未安装电梯房。新区的交通比较便利,交通也比较发达,高新区这边的人还是有改善性需求。宝鸡市大约70-80% 自住,主要是外地人、新结婚、周边县域的人群购房。随着恒大、碧桂园等品牌开发商进入,改善性需求还是被激发了。当地高收入人群之前投资在西安。但是由于受到西安限购挤压,因此也会选择在宝鸡买房,还有一部分是甘肃平凉以及天水的人群,因为当地价格早已突破 1 万,对于他们来说宝鸡房价处于价格洼地。

 

土地市场: 当地房企其实有囤积的地块,品牌开发商先站稳地级市,像宝鸡、渭南、安康、汉中这些地方,之后再拓展项目。在向县域渗透的时候,主要以小盘为主, 100 亩以内,因为风险大,主要还是采用勾地模式,先开 50 亩,如果卖得好,则继续收购剩余 50 亩进行开发。

 

信贷与政策: 首套房首付占比 30% ,利率上浮 10%-15% ;二套房首付占比 40% ,利率在首套房的基础上再上调 10% 。现在预售严格,要求楼体建到三分之一才给发预售,必须按要求取证,要土地获取,再按照要求办证,再施工建设。以前宝鸡没有证件卖的情况很普遍,但是现在学习西安管理比较严格。

 

棚改力度 :宝鸡棚改力度较弱。因为之前工厂较多,现在以改造厂为主,旧厂现在就往周边的县域搬。像搬离的管业厂和味精厂已经很多年不经营了。

 

品牌开发商入住情况: 目前已经入住了恒大、碧桂园、新城,未来绿地、华远等都在看项目。

 

未来判断: 动能源于一线和强二线,到三四线的城市会弱一些。在西安买不上房,才导致宝鸡起势,但是一旦强二线城市风向有变的话,还是会慢慢传导过来。如果一二线都在摇号,那么周边三四线真的也会迎来增长。

调研项目

1 )项目介绍:碧桂园·凤凰城

项目位于宝鸡市渭滨区,总地面积 500 亩,总共 6000 多套房。 2017  10 月拿的地,当时拿地价不到 200  / 亩,对应到楼面地价 3000 多元 / 平。预计将于 2018  6 月开盘,首批推 800 多套,主要以洋房和高层为主。预计开盘将在 7000  / 平上下。

 

2 )项目介绍:恒大御景湾

整个小区占地 119 亩,位置处于高新二期规划区,共 11 栋楼,总建面 27.8 万方,房源共 1700 多户,现在在售的有 8 栋楼。项目分两期,第一期是 1-8 号楼, 1-7 号楼属于一期规划,后期会有加推, 8-11 号楼是二期的主要产品。一期从 2017  12 月开始排号,预售许可证是 12  14 日拿到的, 2018 1  28 日开盘,开盘均价从 6800-7100  / 平方米。首开(开盘当天)去化卖了将近有 1.6 个亿,差不多 200 多套,截止到目前销售将近 7 个亿。

 

产品结构: 其中 1-7 号楼最受欢迎的主力面积是 100-120 平米的小三室。

 

客群结构: 本地各种厂矿工人比例不高,主要因为恒大价格偏高。宝鸡市三区九县,三区是金台区、渭滨区、陈仓区,项目成交主力区是渭滨区和陈仓区,以改善性需求为主,主要客群是个体经营主,以及周边行政单位中心相关从业者。周边县区的也有,但是基本上是户口在县区,本人都在附近工作。


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