海通证券 涂力磊

原题《行业发展现状与趋势——物业行业深度系列》2018.7.12

行业发展现状与趋势

4.1  行业规模持续扩大，集中度逐步提升

行业规模持续扩大。 近年来物业管理行业管理面积、企业数量、从业管理人员均呈现稳定增长。 2012-2016 年间，物业管理面积稳定扩大，行业管理面积增长率稳定维持在 6%-7% 之间；物业服务企业数量持续增长，服务企业数量增长率稳定维持在 19%-24% 之间，物业从业管理人员稳步增长， 15 、 16 年维持在 8% 的水平。截至 2016 年底，物业管理全行业管理面积达 186.41 亿平方米，物业服务企业数量达 15.62 万家，物业从业管理人员达 833.06 万人。行业规模进一步扩大。

百强企业近五年管理面积年均复合增速超过 20% 。 近年来，城镇化水平不断提高、居民收入及人均住房建筑面积快速增长的背景下，物业服务需求持续旺盛。 2013-2017 年，百强企业管理规模呈现加速扩张态势，管理面积年均复合增速达到 20.28% ，在管项目数量年均复合增速达到 20.30% ，市场份额从16.28% 增长至 32.42% 。

TOP10 企业近五年市场份额累计增长 6.21% 。 TOP10 企业管理面积和增速表现优异，强者更强，优势突出。 2017 年管理面积均值达 21588.21 万平方米，同比增长 14.59% ，是百强企业均值的 6.82 倍；市场份额为 11.06% ，较 2016 年提升 0.88 个百分点。

 

4.2初步完成全国化布局，城市深耕是方向

百强企业布局五大城市群。 近年来，百强企业已形成以城市群为核心的全国化管理布局，管理项目分布于长三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群， 2017 年进一步拓展至长江中游城市群。 2017 年，百强企业 60.98% 的管理面积位于五大城市群，在长三角、珠三角、成渝、长江中游及京津冀五个主要城市群分布比例分别为 20.14% 、 12.77% 、 11.52% 、 8.32% 及 8.23% 。随着城市群的快速发展，人口集聚效应和经济外溢效应日益显现，百强企业依托现有布局，加速在城市群核心及周边热点区域的布局与深耕。

百强企业从全国化布局走向城市深耕。 2010-2015 年是百强企业强势进行全国化布局的阶段，多举措扩大管理半径，进驻城市数量不断增加。截至 2015 年底，百强企业进入城市数量均值达到 27 个，较 2010年增加 11 个城市。从单个城市项目数量来看， 2010-2014 年是百强企业单个城市项目数量基本维持在3.7-4 个之间。 2015 年开始，百强企业一方面继续全国化布局，另一方面将开拓重点转向对已进入城市的深度挖掘，单位城市项目数量从 2015 年的 5.31 个快速提升至 2017 年的 6.35 个。发展策略的变化助力百强企业夯实已布局城市，规模化运营提升管控效率，实现集约化发展。 

从城市能级分布来看， 2016 年百强企业在一线城市管理项目个数占比 21% ，二线城市占比 44% ，三四线城市占比 35% ，二线和三四线城市占比呈上升趋势。百强企业在稳固一线城市市场份额的同时，逐步把拓展重点转向二线城市，抢占市场高地。三四线城市的快速发展又为百强企业带来了新的机会，百强企业精准把握城市发展新机遇，抢先布局三四线潜力城市，实现管理规模和品牌效应的双赢。 

 

4.3   兼并收购成趋势，发力平台扩规模

在物业服务需求持续旺盛的行业背景下，百强企业顺应市场发展，坚持规模化扩张，寻求突破。常见的规模扩张方式包括 1 ）借助兄弟开发公司优势，促进规模增长，典型企业如碧桂园服务、保利物业、中海物业等，新增管理面积中超过 80% 来自兄弟开发企业； 2 ）凭借专业能力，加大市场拓展力度，扩大管理半径，典型企业如彩生活、绿城服务、金科服务等有开发背景的企业，在管面积中市场拓展面积占比超70% ； 3 ）借助平台输出管理技术，扩大管理半径； 4 ）兼并收购中小型物业公司。

兼并收购，资源整合。 利用资本扩张是企业规模扩张最重要的手段之一。部分企业借助资本的力量，兼并收购中小型物业公司，开疆辟土。2015年百强企业总计收购200余家物业服务企业，收购物业管理面积总计为3.85亿平方米。2016年，百强企业收购物业服务企业共91家，收购物业管理面积2.34亿平方米。2015-2016年，百强企业总计收购300余家物业服务企业，累计收购物业管理面积超过6.2亿平方米，占百强企业两年管理面积总增量的27.78%。2017年百强企业并购回归理性，并购行为更加谨慎，更加高效，主要从完善产品与区域布局等角度，开展高质量并购，实现资源整合和优势互补。

发力平台，输出管理。 百强企业顺应新形势，积极嫁接移动互联、物联网、云计算等新技术，搭建社区生活服务平台，吸引合作伙伴，创新开展多元化的业务，并通过输出平台的或者建立联盟共享品平台的方式输出管理模式、管理技术，使得物业管理覆盖面积迅速攀升。 

万科物业倾力打造“睿服务”平台持续输出物业服务，截止2016年底，睿服务平台已覆盖210个成员，管理规模近3亿平方米，较2015年底增长约40%。

彩生活自2016 年底开始将彩之云APP底层技术向物业管理业内的其他企业输出。截至2017年12月31 日，公司已与50 家物业企业建立合作关系，平台服务面积超过900.2百万平方米，同比增速17.0%，包括自管面积436百万平米，合作面积464.2百万平米。公司已布局中国222 个城市及1个海外国家新加坡。

长城物业输出“一应云3.0平台”，以联盟形式进行扩张，截至2017年12月14日，平台覆盖面积9.3亿平方米，较2016年底增加2.1亿平方米。

金地物业开放“享系列”平台，累计108家物业合作伙伴加入智享生态圈，合约服务规模由2017年年初的1.3亿平方米扩张到目前突破4亿平方米。

 

4.4 开源节流双向发力，提高利润率

从百强企业成本构成来看，我国物业管理服务行业仍属于劳动力密集型行业，人工成本占比超过 50% ，2017 年人员费用占比 55.84% ，较 2016 年增加 2.41 个百分点。而从收入端来看， 2017 年百强企业管理项目平均物业服务费为 4.26 元 / 平方米 / 月，相比 2016 年的 4.25 元 / 平方米 / 月几乎没有提升。物价提升和人力成本上升不断推高物业管理公司的运营成本，加之物业服务费提升有限，由此严重的挤压了物业管理企业的利润空间，我国物业管理行业整体销售利润率持续下降， 2016 年净资产收益率仅为 2.1%。

物业管理企业试图改善低利润率的现状，主要途径有以下两方面： 

1 ）节流：通过技术创新和增加基础物业外包力度降低人工成本和日常运营成本

技术创新有效对冲成本压力。 百强企业积极引入智能科技设备，实现基础服务自动化、智能化，降低了基础服务对人力资源的大量占用，有效抑制人力的成本上升，显著提升管理效率及服务质量。

适度增加基础物业外包力度，有效降低刚性成本。 百强企业持续增加外包项目比例，利用外包公司在专业领域的服务优势优化服务提效能，有效管控成本，保障盈利空间。 

 

2 ）开源：积极拓展高利润率的增值服务，提升利润率

以彩生活为例来看，彩生活不断完善彩之云平台，嫁接增值服务，凭借 E 系列、彩生活住宅、彩富人生等增值服务，实现了营业收入同比增长 21.4% 。其中，增值业务收入占比 17% ，同比增长 76.5% ，毛利率保持在 82.0% 的高位，贡献分部溢利 217.9 百万元，占到全部溢利的 43% ，较 2016 年提升 13 个百分点。

一方面借助技术赋能、加大外包力度实现节流，另一方面扩大增值服务实现开源， 2017 年百强企业经营成本率为 77.69% ，比 2014 年的 87.28% 下降 9.59 个百分点，百强企业经营成本率持续下降，对应利润率不断上升。

 

4.5   资本关注度上升，板块估值持续走高

早年的物业管理行业集中度低、盈利能力弱，资本市场关注度弱。 2014 年 6 月花样年控股拆分物业管理公司彩生活于香港联交所上市，叩响资本市场大门。此后，中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活、碧桂园服务陆续在香港上市；南都物业也成功登陆 A 股。

除了 A 股主板、港股以外，新三板市场凭借审核时间短、无盈利指标要求、资产要求低、挂牌难度小、且一段时间后可谋求转板等优势，在 2015-2017 年吸引了众多物业服务企业。但后来由于新三板市场不活跃、缺乏融资功能、缺乏流动性，物业服务公司实际的融资需求得不到满足，选择摘牌退市的物业公司开始增多。 2018 年 6 月 5 日，蓝光发展旗下物管平台嘉宝股份因业务发展及长期战略规划调整的需要，并结合挂牌维护成本、后续资本市场运作等其他因素考虑，申请终止在新三板挂牌。嘉宝股份也成为继紫竹物业、远洋亿家、新大正物业、天骄股份等企业后，又一家选择新三板退市的物业服务公司。截至目前，新三板挂牌物业服务公司有 55 家。 

物业服务公司上市后借助资本市场力量，开拓多元融资渠道，提升融资能力，为企业进行产业链横向和纵向延伸提供资金支持，促进产业整合。上市后，物业服务公司主要融资渠道包括： 1 ） IPO 募资； 2 ）发行债券、资产抵押债券； 3 ）新三板企业定向增发（截至目前融资规模达到 28.19 亿元）； 4 ）物业ABS 。募集的资金主要用于收购其他物业服务企业、社区服务平台搭建、社区硬件升级、企业日常运营等。

资本市场对物业服务公司的关注度随着上市物业公司的增多而增加。 2017 年至今，港股的绿城服务、彩生活、中海物业雅生活服务等市值相较上市之初均有显著提升，整体估值处于上升态势。

5.    未来空间

我们对物业管理行业未来五年行业空间进行了测算。照此计算，我们预计截至 2022 年末物业行业总规模可达到 10000 亿元。

根据中指院发布的《 2018 中国物业服务百强企业研究报告》， 2017 年 TOP10 企业管理面积均值为21588.21 万平米，市场份额为 10.06% ，计算可得 2017 年全市场管理面积约为 195.2 亿平米。同理计算可得 2016 年、 2015 年全市场管理面积分别为 185.1 亿平米和 174.5 亿平米。 2016 年和 2017 年每年新增管理面积分别为 10.5 亿平米和 10.1 亿平米，而同期房屋竣工面积为 10.61 亿平米和 10.15 亿平米，基本匹配。我们粗略认为，物业管理行业每年新增管理面积主要来自房屋竣工面积。

每年房屋竣工面积则主要来自过往销售面积和不可销售部分面积，一般商品房从开工到竣工的周期在两年左右，销售到竣工周期会略短些。而从 2000-2017 年商品房销售面积与房屋竣工面积对比情况来看，近年两者剪刀差非常明显，甚至有扩大的现象。按照竣工周期 2 年左右测算，则近五年已售未竣工的量近40 亿平米，而近 5 年每年竣工面积稳定在 10 亿平米出头，我们认为未来四年每年竣工量有稳定保障。从长远来看，《 2017 年国民经济统计公报》显示 2017 年我国城镇化率为 58.52% ，较 2016 年末提升1.12 个百分点。一般认为，城镇化率由 30% 上升到 70% 的过程为经济快速发展的黄金期，照此推算，我国城镇化进程至少还有 5-10 年才能达到 70% 。也因此，整个房地产销售市场至少还有 5-10 年的繁荣，而物业管理行业总规模的快速增长至少还有 7-12 年。我们保守估计 2018-2022 年房屋竣工量在 50亿平米，则 2022 年末物业管理总面积可达到 245.2 亿平米。

 

截至 2017 年末，百强物业服务企业住宅物业、商业物业、办公物业、其他物业管 理面积分别占总管理面积的 69.85%、8.65%、9.12%、12.38%。我们统计了 2013-2017 年房屋竣工面积中不同物业类别占总竣工面积比重，累计竣工比重来看，住宅、商业、 办公、其他分别占比 78.7%、12.4%、3.5%、5.4%。从趋势上来说，未来物业服务行业 总管理面积中住宅、商业的比重会提升，而办公、其他比重会下降。 

 

2017 年，百强企业管理项目平均物业服务费为 4.26 元 / 平米 / 月，略高于 2016 年（ 4.25 元 / 平米 /月）。住宅物业的平均物业费是各物业类型中最低的，仅为 2.30 元 / 平米 / 月；办公最高，为 7.88 元 /平米 / 月；商业类第二高，为 7.08 元 / 平米 / 月。我们根据 2017 年末公众物业、医院物业、学校物业、产业园物业、其他物业的管理面积和平均管理费进行了加权平均计算，平均物业费为 4.59 元 / 平米 /月，统称为 “ 其他物业 ” 。 

 

根据以上情况，我们假设2022年物业行业总管理面积为245.2亿平米，假设2022年末物业服务管理面积中住宅比重为74%，办公比重为6.5%，商业比重为10.5%，其他比重为9%。考虑到尽管物业费定价已放开，实际涨价仍有壁垒，2017年各物业类型物业费价格上调微乎其微，假设2017-2022年物业费不涨价。照此计算，我们预计截至2022年末物业行业总规模可达到10000亿元。 

6.    海外案例——FirstService Corporation

我们选取了北美房地产服务领域龙头企业 FirstService Corporation 作为对标企业研究，发现公司的发展模式与国内有相似之处，均在传统住宅物业管理的基础上，提供了一系列辅助服务，同时建立了品牌平台，通过收购和特许经营权接入专业细分服务，为客户提供增值服务。通过 FSV 的稳增长路径，我们发现规模对于物业服务企业来说非常重要，规模可以带来品牌优势、成本优势等，有助公司扩大客户基数，业务范畴。而不同于国内物业服务企业的是， FSV 的增值服务并不与日常消费品去竞争，而是主要聚焦于房屋保养、房屋美容、居家服务等，围绕房屋本身展开，形成了其独特的竞争优势。现在去论增值服务下 FSV 和国内企业孰优孰劣尚早，但国内物业服务企业可以学习 FSV 的增长策略，通过不断扩大覆盖面、丰富优化配套服务、重视口碑营销、提升客户保留率等方式去实现稳增长。

6.1  业务模式

FirstService Corporation （简称 FSV ）是 2015 年 6 月高力公司分拆出来的两家公司之一（另一家是：Colliers International Group Inc. ），在北美房地产服务领域占据领导地位，通过两个行业领先的服务平台为客户提供服务：

（1）FirstService Residential（住宅管理平台）是北美地区最大的住宅区管理者，为客户提供全方位物业管理服务，管理着超过8000个物业及160万套住宅，市场占有率约为6%。该部门还提供一系列辅助服务，包括现场建筑工程和维护人员配备，全方位服务的游泳池和设施管理，安保和礼宾以及景观美化，现金管理、其他银行交易相关以及专业财产保险经纪在内的金融服务，能源管理解决方案和咨询服务以及转售处理服务。

 

（2） FirstService Brands（品牌平台）是北美地区最大的住宅和商业客户基本物业服务提供商之一，通过八家独立品牌的特许经营系统和公司自营业务提供服务，拥有1900多家特许经销商，为北美超过50万的客户提供服务。公司的品牌平台细分为以下三个部分 

1）专营业务 – 公司在专营业务领域拥有六个专营加盟网络，公司靠在特许经营商的总营收里面收取一定百分比的特许权使用费，六个专营加盟网络为：

• Paul Davis Restoration: 为各个保险公司提供针对住宅和商业地产修复工程的服务。目前在美国和加拿大有334个特许经营商。

   

• CertaPro Painters: 北美最大的涂墙公司，在美国和加拿大有352个特许经营商，每年完成超过10万个涂墙项目。

   

• California Closets: 北美最大的私人订制柜子提供商，拥有86个特许经营商。

   

• Pillar to Post Home Inspectors: 北美最大的房屋检查商之一，拥有523个特许经营商。

   

• Floor Coverings International: 北美铺地板公司，拥有137个特许经营商。

   

• College Pro Painters: 北美刷墙和清理窗户公司，拥有503个特许经营商。

   

2） 自营业务 – 公司自营 15 家 California Closets 的店和 6 家 Paul Davis Restoration 的店。公司还拥有自营 Service America, 一家在美国弗罗里达提供 HVAC 相关服务的公司。

3） Century Fire Protection 业务 – 该业务是 FSV 公司在 2016 年 4 月 6 日的时候收购的，公司遍布美国南部，是美国最大的房地产防火服务商之一，为住宅和商业提供防火服务。

 

 

6.2   增长策略

公司在物业管理和服务行业一直保持着领先地位，广大客户群体提供完整服务。公司通过有机增长和外延式扩张实现了多年的稳健增长。公司的发展计划包含了五大主要驱动力： 1 ）利用规模优势获取新生意；2 ）重视口碑营销，提高客户保留率； 3 ）持续扩张配套服务； 4 ）提升运营效率； 5 ）有选择性地进行收购。

（1） 积极扩大覆盖面

规模对于物业管理公司来说代表了影响力， FSV 一直认为，持续保持其核心竞争力，稳固全美第一大物业服务公司的规模地位是非常重要的。 FSV 主要通过内生增长和外延式并购两大模式来扩大管理规模。1996 年，收购两个佛罗里达州的两个物业管理公司建立 FisrtService Residential 平台； 2008 年战略性地将地域范围扩大，从集中在北美区域的物业服务，扩张至加拿大； 2013 年整合 18 个不同区域的品牌形成新的统一的品牌 FirstService Residential 等。

（2） 丰富优化配套服务

另一方面， FSV 不断地进行品牌收购，扩充业务范围，丰富服务内容，先后收购了保险修复品牌 Paul Davis 、解决方案品牌 California Closets 、消防安全服务品牌 Century Fire Protection ，同时也会在现有业务上进行扩充和升级。同时， FSV 还发挥了 FirstService Brands 的平台优势整合资源，通过广泛的特许经营权迅速扩大公司的品牌。 FSV 选择的品牌公司基本属于细分行业排名靠前的公司，本身业务具备一定规模基础，可以为公司带来不少的客户数量。

（3）重视口碑营销，提升客户保留率

公司聚焦客户的保留率和重视过往和现在客户的推荐。公司一方面不断扩张服务面和优化服务内容，另一方面加强了从业人员的专业培训，以期为客户提供卓越的服务。2008年，公司引进了Net Promoter System，通过该系统对客户的满意度进行持续的追踪调查，并根据反馈对服务进行调整和改进。公司重视口碑营销，60%的新业务是通过客户之间的推荐获取的，比广告等营销手段更为有效，有助于进一步扩大品牌影响力，带来更多的客户。

6.3   财报表现

FSV 公司清晰的商业路径和稳健的扩张模式使得其多年来财务表现一直非常优异。 FSV 公司 2017 年营业收入达到 17.05 亿美元，近五年复合增速约为 13.2% ；经调整后 EBITDA 达到 1.62 亿美元，近五年复合增速达到 19.7% 。近五年毛利率表现稳定，维持在 29%~30.4% ；净利率持续攀升，从 1.78% 上升至4.50% 。其中，增值服务对利润贡献较为显著， 2017 年占营业收入比重仅为 31.14% 的增值服务对息税折旧前利润贡献达到 45.68% 。

从两大平台运营情况来看， 2017 年住宅管理平台实现营业收入 11.7 亿美元，同比增长 6% ，主要因为公司竞争优势显著获取了一些项目管理合同，这一部分贡献了经调整后 EBITDA 9990 万美元。品牌平台2017 年实现营业收入 5.31 亿美元，同比增长 44% ，主要因为公司自营品牌和特许经营品牌的快速增长，这一部分贡献了经调整后 EBITDA 为 7440 万美元。